建築家・飯沼竹一のブログです。暮らしや住まい、家や建築、街などを通して見聞きしたこと、日々感じたこと、考えたことなどを気儘に手記にしています。四方山話も含めて呑気に続けて行こうと思います。 ご意見ご感想などお願いします。
宮崎町の家(リノベーション) 完成写真
千葉市中央区のマンションをリノベーションする工事が5月に完成しました。
完成ができましたので、アトリエ24のホームページに掲載しました。
是非ご覧ください。
www.atelier24.jp/work/miyazakicho.html

このプロジェクトでは、まず分譲マンションの室内の壁や天井、設備などを一度すべて取り払って、コンクリートの構造体だけにしました。
この状態をスケルトンと言います。
この状態から、新たに床をつくり、壁を立てて、天井を仕上げました。そして、キッチン、洗面所、浴室、トイレも新たにつくりました。
キッチンは既存の位置から移動してオープンにしました。
床は北海道産の無垢のシラカバのフローリング。壁は珪藻土で仕上げました。
マンションの住戸でありながら、開放的で明るく、優しい空間になりました。

宮崎町の家
撮影:松田哲也(フォトワークス)



by takezo!
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千葉、東京で住宅設計を行う建築設計事務所
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スケルトンリノベーション…宮崎町の家の内覧会
千葉市内の分譲マンションで計画していましたスケルトンリノベーションの工事が今週末に完成します。
内装、設備機器を一旦すべて撤去して、コンクリートの躯体(床、壁、天井がそのままむき出しの状態)にして、自由なプランに改造しました。
元々は3LDK+サンルームの86㎡でしたが、間仕切りの壁を少なくして明るく開放的にアレンジしました。
キッチンや浴室、洗面台も一新しています。
床は無垢のシラカバフローリングを張り、一部半畳の琉球畳を敷きました。

クライアントのご厚意により、引き渡しの後の4時間ほどですが、内覧できることになりました。
ご興味のある方は、ご一報いただければご案内します。


◇日時:2016年5月15日(日)14:00~18:00

◇場所:千葉市中央区宮崎町
     最寄り駅:京成千原線千葉寺駅(徒歩7分)
           JR京葉線蘇我駅(バス利用)

◇ご連絡先
  アトリエ24一級建築士事務所(担当:竹田)
  電話:043-238-5095(月曜日から金曜日の10:00~18:00)
  メール:info@atelier24.jp
  
◇事前予約制です。
  ご連絡先メールアドレス、電話番号、お名前、見学希望の時間をお知ら
  せください。アトリエ24から、折り返し詳細をご案内します。



宮崎町の家

宮崎町の家


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用途変更がともなう改修工事
久しぶりの投稿です。
今年は月4回のブログUPを目標にしていましたが、まったく成果が上がりません(苦笑

このリフォームは3月末に完成し引き渡しが済みました。
八千代市村上の物件で、鉄骨造4階建てビルの1階の店舗をデイサービスに改修しました。

ウイズユー

ウイズユー

ウイズユー

面積が135㎡あり、用途変更の確認申請が必要とのことで、昨年7月に依頼がありました。
それにしても、用途変更は手間が掛かります。
建築指導課、消防署の事前調整で1か月くらい。確認申請で2か月掛かりました。

年明けから、着手し2月末には引き渡す予定でしたが、現場での変更や職人の手配、材料搬入の遅延などあり、実際の完了は1か月遅れの3月末。
開業も延ばしての工事だったので、完成写真撮ってる時間もなく、工事写真として私がiphoneで撮影したものですが、折角なのでご紹介します。



見積時期が近年で一番高い時期もあり、工務店からの見積は軒並み予算オーバーでした。
そこで、木製建具を既製品に。天井材は既存ジプトーンのまま。照明器具も既存のものを最良。
コスト調整に結構頑張りました。(笑


また、このデイサービスでは、風呂と食事にこだわり、旅館の様な癒しの場を提供したいとのコンセプトを持っています。
浴室は介護浴槽をもつ大型のユニットと、桧の板を壁、天井に張ったハーフユニットバスの二つを設置しました。
床は杉の間伐材を利用した集成材厚み27mmを張り、壁にも品合板をアクセントで使い、柔らかいデイサービスを実現しました。

ウイズユー

ウイズユー



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デイサービスに変えたい…
先日、知人の紹介でホームページを見て電話したという、高齢の女性がいました。
とにかく一度現況を見てくれということで、何をどうするか言わない。
耳が遠いので、直接会って話したいと…
その場所が場所だったので、何人かの知人の顔が浮かび、監理している現場近くだったので、その都合に合わせて、うかがうことにしました。

現況は築40年の木造平屋建てのもので、認可外保育施設で使っているものでした。
相談者いわく、子供が減ってきて、一昨年に預かる子供がいなくなったので、今は保育園は閉めているとのこと。
ざっと外部、内部を見せられました。

で、相談は建替えか、耐震リフォームか…
否。用途変更でした。

用途変更

相談者:「この保育施
設をデイサービスセンターに変えたいんです」

飯沼  :「え!デイザービスに変えるのですか?」

相談者:「はい。私、自分の母が民家のままのデイサービスを利用していたのを見ていたので、この建物でもできないかと思い、市役所に相談したら、司法書士さんを紹介受けました。」

相談者:「その司法書士さんは施設的には、事務スペースとトイレ、浴室を改修すれば、デイサービスの要件に合致できるので可能です。ただし用途変更が必要です、と言われました。」

飯沼 :「理論的には可能ですが、確認申請が必要になりますよ。」

相談者:「はい、ですから、用途変更は一級建築士しか対応できないと、司法書士さんに聞いたので、その方に先生の電話を教えてもらったの…」

飯沼 :「40年前のこの状況の建築物を現況の法規に合わせて、用途変更するのは大変ですよ。費用だって数十万円じゃできないですよ。」

相談者:「はぁ。そんなにお金は無いのですが…でもどうにかしてデイザービスにできないでしょうか…」

飯沼 :「正直に言いますと、仮にデイサービスの要件に合致したとしても、この住環境をほとんど変えずデイサービスにして、お年寄りを預かると言うことは、私は認めたくありません!」

相談者:「はぁ。でもそのような施設はたくさんありますよね…」

飯沼 :「他の施設が同様としても、それがいいことですか?そこに預けられるお年寄りやその家族はどう思いますか。だいたいこの温熱環境じゃとっても寒いし、暑いし、身体によくないですよね…そんな施設にお年寄りが集まりますか?」

飯沼 :「だいたい建物の基礎だってコンクリートブロックです。今の基準ではあり得ません!」「トイレも浴室も洗面所も別棟で、段差はあるし、厚さ、寒さはどうするのですか!?  」

と言うようなことで、その司法書士に私から連絡して、どういう経緯なのか聞いてみるから、と諭したのですが、がんとしてその司法書士の連絡先を教えませんでした。
なので、この状況下で依頼を受けることはできないと話して出てきた次第です。
(あぁ!腹がたつ! (苦笑  )

デイサービス

結局、司法書士にしてみれば、開業の代行ができればOK。
相談者は、デイサービス(通所介護施設)ならば何とか収入源として成り立ちそうだと安易な考え。

確かに普通の住宅をデちょっと改造してイサービスにして施設運営しているのはよく見かけます。
それらは用途変更など確認申請していません。用途変更は100㎡を越えないと申請する義務は無いからです。
一時期に比べて、デイサービスセンターは増えました。今後はその施設の質を高めることに、許可する行政も、もっともっと気を配って欲しいものです。


用途変更

用途変更

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工事監理者がいないリスク
先にこのブログで紹介した「中野の家」は平成元年の竣工で、鉄骨造3階建ての戸建て住宅です。
完成当時から20年経て家族構成が変わり、建築仕様や設備が老朽化してきたので、建て替えも含めて検討依頼がありました。

当時の建築では珍しくない確認検査済証が無い物件です。
既存の住宅を解体し、新築するにはかなりの制約条件があって、仕上げを撤去してスケルトンにしてリフォームする提案をしました。
所轄の建築指導課では、確認申請が必要にならない過半の改修や模様替えでなければリフォームOKという一般的な解釈は回答ありましたが、それを超える場合は構造的な部分も含めて判断できかねので、建て主側で適宜計画して欲しいというものでした。
いわゆる想定内の回答ではあるのですが…(苦笑


さて、なぜこの当時多くの建築物で確認検査済証が無いかというと、確認申請後に現場の都合や施主の要望で適当に変更してまい、設計変更の申請が必要なのにその手続きが面倒だからそのままにするケースが多く、中には床面積などが増えて違法な状況にり検査事態に合格しない場合もありました。
この様な物件は、設計施工のものが多く、特にこのバブル時期の民間建築では相当数実在するものと思います。

ご存じの方も多いと思いますが、このバブル時期には建設ラッシュで、施工会社、職人、建材が不足していて、他業種からの参入もかなりありました。
設計施工の現場では、経験も知識も無い素人の様な現場監督が掛け持ちで現場を見るような状況がざらだったと思います。
この様な現場では、現場の品質についてチェックする体制になく、現場まかせ職人かませで工事は遅れるけど、いつしか突貫工事になり急遽完成したいたというな異常な状況でした。


この「中野の家」もおそらくは同じような現場体制だったのでしょう。
お施主さんが持っている図面と現況はかなり食い違っていました。
そして仕上げを撤去すると、予想以上に杜撰な工事がなされて跡があらわれました。


中野の家

具体例をあげれば、鉄骨のジョイント部分などに錆び止め塗装されいません。
鉄骨建て方後、誰が錆び止め塗装するか決まっていなかったのでしょうね。
鉄骨工場も、現場サイドも調整もなく、責任を持たぬままま仕上げのボードが張られて隠れてしまった…
また1階に浴室がありましたが、驚いたことに内部の仕上げに外壁材のALC板の室内側に直接タイルが貼り付けていました。当然寒いだろうし、タイルは割れ下地に水が吸い込むはずだし…その床も置き床に合板を敷いてタイルを直貼りしていました。こんな稚拙な工事ですから、すぐに水漏れしたようで下地は腐朽し一時期シロアリが出たようです。

中野の家

この様な杜撰な施工や、構造的な変更などは、第三者の工事監理者がいないと、意外と簡単に起きうることになります。
例の耐震偽装以降は確かにこの様なあからさまに不適当な現場は減ったかもしれませんが、それ相応のリスクがあります。
設計施工という体制の場合は、建売住宅でも注文住宅でも第三者がチェックしていないことがリスクとして大なり小なりあり、そこがデメリットと言えるのです。



ーダーメイドの住まいをあなたに
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中古マンションを購入してリフォーム
新築マンションの販売戸数が軒並み減少しています。
この市場は以前より供給過多だったので、リーマンショック以降日本経済が縮小する過程で当然のなり行きです。

その中で、中古のマンションは条件次第ですが、かなりの売買取引があるようです。
もっとも一般的な新築分譲マンションは、購入後直ぐに3割、4割ほど購入価格から値下がりする物件が多い様です。
一時の販売即日完売などという物件はまず無いのですから、売れ残りる戸数が多いマンションほど値下がりするスピードが早いのが現状でしょう。購入意欲のあるお客も、しばらくは様子見で、実状販売価格の底値を見定めているうちに流れてしまうことが多いと聞きます。

私は、戸建て住宅を勧めるつもりもありませんし、マンションなどの集合住宅もメリットデメリットがあって、それを承知した上でより良い住まいを求められるよう、アドバイスしています。


マンションリフォーム

そこで、中古マンションのリフォームのお勧めです。
築年数が浅い物件や維持メンテがしっかりした中古マンションを購入して、自分のライフスタイルにあったリフォームを計画するのはいかがでしょうか?
中古マンションは、新築分譲時の半値くらいで取引されてる優良物件も多数あります。 修繕計画がきちんとあり、管理組合がしっかりしている、駅に近く生活環境が良い立地で、施工がしっかりした物件があれば、新築物件よりお買い得かもしれません。

例えば、75㎡3LDKというオーソドックスな住戸などは、水回りをそのままにして、1LDKや2KDkにするのです。
仮に夫婦2人だけの家族構成ならば、開放的なリビングダイニングを得ることができます。もし自宅でも仕事をする方ならば、一部分を本棚などで仕切れば落ち着いたワークデスクになります。
夫婦2人+子供の家族構成ならば、クロゼットやブックセルフなどで軽く仕切って住み分けるのもお勧めです。
バルコニーだって、上手く工夫すれば坪庭のような設や、小さいながらも家庭菜園なども可能です。

日本のマンションは大部分が販売側の都合で作られる3LDK、4LDKなどの工業製品の様な規格的な間取りです。
そろそろ規格品の間取りに併せて生活することから卒業して、自分自身のライフスタイルに合わせた住空間にシフトチェンジして、より良い潤いのある生活を求めてみるのはいかがでしょうか。

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