建築家・飯沼竹一のブログです。暮らしや住まい、家や建築、街などを通して見聞きしたこと、日々感じたこと、考えたことなどを気儘に手記にしています。四方山話も含めて呑気に続けて行こうと思います。 ご意見ご感想などお願いします。
西池袋界隈を散策
一昨日の午後、目白から西池袋界隈を歩きました。
日本建築家協会(JIA)支部の住宅部会で、市民向けの街歩きを不定期ですが年に数回開催しています。
その下見のため、部会の担当者の皆さんと散策しました。


まち歩き2016
カトリック豊島教会 尖塔(アンントニン・レーモンド設計)

まち歩き2016
カトリック豊島教会 ファサード

まち歩き2016
カトリック豊島教会(礼拝堂見返り)

まち歩き2016
自由学園明日館(フランク・ロイド・ライト設計)

 まち歩き2016
自由学園明日館 ホール

次回のまち歩きは6月4日(土)です。
今回のテーマは、「フランク・ロイド・ライトの系譜をたどる」です。
巨匠フランク・ロイド・ライトに係わる建築家の作品が、目白から池袋に至る狭いエリアに多く存在しています。
彼らの作品を中心に、静かな住宅地の目白界隈から池袋まで散策します。教育施設・教会・アトリエ、大正から昭和初期にかけた西洋の文明が定着した時代も垣間見えます。
散策の最後は、ライトが設計した自由学園日明館を見学し、会議室を借り講評、歓談します。
ご興味のある方は小職までご一報ください。

by takezo! http://www.atelier24.jp
千葉、東京で住宅設計を行う建築設計事務所






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用途変更の大変さ
今年は諸事色々ありまして、2物件の用途変更に携わることになりました。

一つは、障害者就労支援施設を運営サポートする会社からの依頼で、新設の支援施設を駅近くの事務所ビルに入居する計画です。
用途は「児童福祉施設等」になるので、事務所や店舗用途からの変更になります。
つまり、用途変更の建築確認申請をすることになります。
(ちなみに該当する面積が100㎡を超えると申請する義務が生じます)
相談は1月に受けたのですが、なかなか条件にある事務所ビル、テナントビルがなく、計画が進みませんでした。
8月になり、ようやく建築基準法、消防法をみながら、変更対応できそうな賃貸物件がでてきました。
竣工10年の比較的新しいビルでしたが、所轄の建築指導課、消防署に何度も足を運んで、ようやく11月に決済をとりました。

もう一つは、老人ホームを運営する会社からの依頼で、新設のデイサービスセンターを既存テナントビルの1階に計画するというものです。用途は上の計画と同じで「児童福祉施設等」にあたり、既存が店舗なので、これまた用途変更の申請をすることになりました。
この計画も6月から相談を受けて、ようやく年内の確認済証決済の目途がたちました。
年明けから内部のリフォーム工事が始まりますが、予定の工期から2か月も遅れています。


二つの物件ケースでなぜこれだけ時間がかかるのか。

その理由は、まず既存のビルが、現段階で建築基準法に合致した建築かどうかを調べて報告しなければいけません。
これが相当大変です。不適規格調書という書類を提出するのですが、古い建物であればあるほど、テナントが入れ替わったりしてたくさんの変更がなされています。竣工時の確認申請、完了検査とは状況が違うので、適合しているか否かを一つ一つ確認、判断することになるのです。
次に、もともと用途が違うテナントが入居するときに、新たに必要になる避難や居室の規制が建築基準法に、また必要になる消防設備が消防法に適合することを説明しなければいけません。
これも既存ビルの性能や設備などが様々なので、そのまま適合するか、それに合うように変更するか、判断することになります。

したがいまして、手間ばかりかかり、申請まで持っていくのが大変なのです。

今回のこの2物件は、千葉県の福祉課に届けを出す必要がある計画なので、用途変更は避けて通れない訳です。
比較的新しいビルでしたから、不適格になる部分はほとんど無かったですが、それでも大変時間がかかりました。
しかし、その様な届けを必要としない、業態、テナントは、それこそこのような面倒な申請などせずに、入居します。
その結果、多くのテナントビルが、違法状態(不適格建築物)になっているのが実情ではないでしょうか。

今回強く感じたことは、行政側でもこのような部分的な用途変更に対応する場合は、簡略できるところは見直して欲しい言うこと。
そして、ビル所有者、管理者、仲介不動産業者は、用途変更に対して、もっと適切に対応していただきたき、その場で安易に契約をまとめないようにお願いしたい。

それにしても、今回は成り行きで、この業務を引き受けましたが、今後はご免被りたいというのが正直な感想です。(苦笑

用途変更





テーマ:建築 - ジャンル:学問・文化・芸術

用途変更の手続き
建築閑話20130918

今日は、八千代市の建築指導課に、用途変更の事前相談に行ってきました。

テナントビル1階の店舗だった空室をデイサービスに用途変更するのもで、結構面倒な手続きになるのですが、クライアントの誠実さと意気に感じ入り、お手伝いすることにしました。

今回の用途は児童福祉施設等(老人福祉施設)になります。
店舗には求められなかった採光が必要になります。事前相談は窓からの採光と排煙、換気の取り方、添付図面、構造計算の扱い、確認申請書以外に添付する書類の確認でしたが、概ね問題無さそうでした。

 

多くのテナントビルや事務所ビルでは、所有者、仲介不動産、内装施工業者が、知ってか知らぬか、新築時の用途から別の用途に変わる業態の事業者を確認申請せず入居させているのが現状です。

また面積100㎡を越えない用途変更の場合は申請不要になりますが、だからといって、用途毎に規制受ける建築基準法の基準に合致していなければなりません。

それをどれだけ建物所有者、仲介業者が理解しているか…以前よりとても疑問でした。

しかしながら少し古い建築物だとこの要件を満たすにはかなり難しくなります。
建築もストックの時代になり、増改築や用途変更ももう少し現実に即した法整備を願いたいです。
現状ままでは面積100㎡超える用途変更に際して確認申請を出すことは希であり、築浅の建築物も不適格の要件が増えて行くばかりです。


なお、5月に掲載した「デイサービスに変えたい…」の記事の相談とは全く別の案件です。
http://atelier24blog.blog91.fc2.com/blog-date-20130521.html




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鉄骨の製品検査
「H buildⅡ」の鉄骨建て方が始まりました。
このプロジェクトは新宿の繁華街に位置する鉄骨造約500㎡地上5階建のテナントビルです。
その建て方の前に、鉄骨の製品検査を先週取手の鉄骨工場にて行いました。

鉄骨製品検査

CADが普及する以前には、製品検査前に原寸検査という検査工程もありました。
原寸場という、体育館の様な広い場所で柱や梁を現実の寸法で画を床に描いて、その寸法、形状、組立、溶接やボルトの継ぎ手の納まりなどチェックしました。CADが普及し、そのデータから加工ができる様になって、この検査自体は現在あまり意味がなくなり省略するようになりました。
もちろん構造設計図通りか、仕上げや建具、電気や設備の絡みなど、鉄骨製作図にて各部分において全てチェックします。一緒に階段やエレベーター関連部材などもチェックします。
そのチェックバックを3回ほど繰り返して精度上げて、承諾の上で工場での製作がスタートします。

検査当日は、第3者試験機関の溶接部分の検査の報告、立会もありました。
この工場では全自動の溶接機械(ロボット)があり、溶接の外観もキレイで、また超音波探傷試験の結果も問題ありませんでした。
久しぶりの製品検査でしたが、やはり組立加工は技術も含めて進んでいます。
溶接ロボットが導入されて、これまで溶接工が行っていて手作業が機械されたことで、溶接の精度が上がり、品質もとても向上しました。資格を持った溶接工でも上手い、下手があって、工場検査でキレイな溶接は賛辞を送っていた者としては、ちょっぴり淋しくも感じました。

これは木造のプレカット化と同じ合理化です。
建築現場でもますます合理化が進み、一昔前のような職人の腕や現場監督の力量が建物の良さを左右する時代ではなくなってきたのでしょう。

さて、製品検査で合格を出し、製品の受入を認めました。
その鉄骨が現場に搬入され建て方が始まりました。
ビルの谷間に建てる工事で、交通量の多い道路に面し、人通りの多い、難しい建て方です。
鳶(とび)職がテキパキと梁を架けて仮止めしていきます。
来週にはデッキ床が張られ、確認検査機関による中間検査を受けます。

鉄骨建て方


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風薫る快晴下の地鎮祭
素晴らしい天気が続きます。昨日も五月晴で、暑くもなくもなく気持ちの良い風薫る青空でした。
この恵まれた天候の中、「H buildⅡ」の地鎮祭が行われました。

このプロジェクトは新宿の繁華街に位置する
鉄骨造525㎡地上5階建のテナントビルです。
本来は4月上旬の着工予定でしたが、3.11の影響のため見積もり調整、建設会社選定に時間がかかり、1ヶ月遅れの着工になりました。
地鎮祭も
クライアント意向もあり震災を考えて簡素に行われました。

表通りに面した敷地ですが、3方ビルに囲まれた環境のため、以外にも雑踏から離れて心静かに工事の安全を祈りました。
見上げれば素晴らしい青い空。
有り難くも着工にこぎ着け、建築できる喜びを感謝しました。


H buildⅡ地鎮祭

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